▲ 변호사 김유원     ©

상가를 양도하려는 임차인에게 권리금 회수 기회의 부여
 
상가임대차보호법은 상가를 양도하려는 임차인에게 권리금 회수를 용이하게 하기 위하여 보호규정을 신설하였습니다.
 
즉, 임대인은 임대차기간이 끝나기 3개월 전부터 임대차 종료 시까지 정당한 사유 없이 임대차 계약 체결을 거절하는 행위 등 부당한 방해행위를 하여서는 아니 됩니다. 만약 임대인이 그러한 방해 행위를 하게 된다면 임차인은 임대차가 종료한 날로부터 3년 이내에 임대인에게 손해배상을 청구하여 위와 같은 임대인의 방해와 관련된 손해를 전보받을 수 있게 됩니다.
 
임대인이 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자에게 별도의 권리금을 요구하는 행위, 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로 하여금 임차인에게 권리금을 지급하지 못하게 하는 행위, 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자에게 상가건물에 관한 조세, 공과금, 주변 상가건물의 차임 및 보증금 등에 비추어 현저히 고액의 차임과 보증금을 요구하는 행위를 한다면, 모두 임대인의 방해 행위에 해당하여 임차인은 임대인에 대해서 손해배상 청구를 구할 수 있습니다.
 
다만, 위와 같은 권리금 회수 기회 부여 규정은 유통산업발전법상의 대규모점포인 경우 상가임대차보호법에 의하여 보호받지 못함을 주의하여야 합니다. 
 
3기 이상의 차임연체로 인한 계약해지

상가임대차보호법은 임차인이 월세를 3기 이상 연체하게 되는 경우 아직 임대차계약 기간이 남아 있다고 하더라도 임대인에게 임대차계약을 해지할 수 있도록 규정하고 있습니다. 3기 이상의 차임연체는 연속적일 필요는 없습니다. 예를 들어 상가의 월세가 40만 원이라고 가정할 경우, 2월 달에 10만 원, 3월 달에 40만 원, 4월 달에 40만 원, 6월 달에 20만 원, 7월 달에 20만 원을 각 연체를 하였다고 가정해 봅시다. 임대인에게 계약 해지권이 발생하는 때는 언제일까요? 4월 달에는 연체 액수가 90만 원에 불과하므로 계약 해지권이 발생하지 않습니다. 임대인에게 계약 해지권이 발생하는 달은 바로 3기 차임 액수 120만 원을 넘어가게 되는 7월 달인 것입니다(130만 원 연체). 
 
맺으면서
 
이상과 같이 개정된 상가임대차보호법에 대해서 간략히 살펴보았습니다. 이번 개정안도 분쟁의 소지가 다분히 있다는 지적도 많습니다만, 권리금 보호 조항이 신설된 점이나 대항력 인정 범위의 확대는 임차인을 보호해 줄 수 있는 실효성 있는 규정이라는 생각이 듭니다. 빠른 시일 안에 제도적 보완이 이루어지고, 후속 대책이 마련되어 우려의 목소리들이 잦아들기를 희망합니다.