충주시민, 재산세에 대한 시름이 깊어가고 있다

이규홍 대표이사 | 기사입력 2019/07/25 [14:03]

충주시민, 재산세에 대한 시름이 깊어가고 있다

이규홍 대표이사 | 입력 : 2019/07/25 [14:03]

 

7월은 재산세 납부의 달이다. 그러나 상가나 건물을 가지고 있는 사람들은 한숨부터 나온다. 경제는 어려워지고 장사도 안되는데다 건물주들은 비어있는 상가가 너무 많기 때문이다.

 

수입은 현저히 줄어들고 있는데 재산세는 조금이라도 줄지 않고 오히려 늘어나고 있기 때문이다. 충주신문은 이러한 상황을 감안하여 공시지가 산정부터 재산세, 종합부동산세 등의 계산 등에 대해 알아보고자 한다. <편집자 주>

 

 

◇ 공시지가

 

합리적이고 일관성 있는 지가 정보체계를 세우기 위해 부동산 가격 공시 및 감정 평가에 관한법률에 따라 산정하여 공시되는 땅값이 공시지가이다.

 

이러한 공시지가는 거의 떨어질 줄 모른다. 정부가 진정 국민을 위한다면 경제가 어려운 때에는 각종 세금을 줄여 주는 것이 옳은 방법일 것이다.

 

그러나 전반적으로 경제가 어려운 한국경제 상황 속에서도 전국 평균개별 공시지가는 8.03%로 산정되어 전년대비 1.75%가 상승한 것이다. 우리지역인 충북도 5.24%의 상승률을 보였다.

 

토지공개념의 일환으로 행정자치부의 과세시가표준액, 건설교통부의 기준시가 감정원의 감정시가 등을 일원화하여 1989년부터 시행한 공시지가는 전국 2,700만 필지의 토지에서 대표성 있는 토지 50만 필지를 골라 표준공시지가를 산정하는데 양도소득세, 상속세, 종합토지세, 취득세, 등록세 등 국세와 지방세는 물론 개별부담금, 농지전용 부담금 등 정부가 추진하는 각종 세액을 산정하는 기초자료로 사용되고 있기에 공시지가가 늘어나면 각종 세금이 따라 오르게 된다는 점에서 매우 중요한 자료가 될 수 있다.

 

그렇기 때문에 공시지가는 매우 엄정하고 그 기준이 확실해야 한다.

 

최근 정부의 공시지가는 많은 문제점을 도출하여 많은 부작용을 나타내고 있다.

 

경기도에서는 공동주택이 66.9%의 반영률을 보였고 단독주택은 51.6%의 반영률로 주택의 가격이 낮을수록 더 높은 과세적용을 받아 상대적으로 더 많은 세금과 부담금을 내는 결과를 초래한 것이다.

 

이는 공시지가의 불공정 처리로 세금, 의료보험 등 각종부담금이 15.3%더 내는 결과를 초래해 이재명 경기도지사는 부동산 공시가격 산정 권한을 각 시도지사에게 넘겨야 한다고 한 것이다.

 

조사기간과 인원이 부족인 상태에서 정밀한 조사와 평가에는 한계가 있기 때문에 지역실정에 밝고 현장 접근성이 뛰어난 시도지사에게 표준지, 표준주택 조사평가 권한을 위임하고 국토교통부가 이를 검증해야 한다는 것이다.

 

또한 국내 최고가 주상복합단지로 꼽히는 갤러리아 포래아파트 공시가격이 일제히 하락하면서 공시지가 산정에 대한 국민의 신뢰가 무너지는 결과도 초래했다.

 

이밖에도 각종 아파트 등의 공시지가에도 많은 문제점을 노출하고 있다.

 

한국감정평가학회 공시제도 발전방향모색 토론회에서도 부동산 공시가격 제도에 대한 문제점을 지적하고 있다.

 

한국감정평가학회 노태욱 회장은 우리나라 부동산 공시제도가 장기간 불균형적인 이론적 시스템을 유지해오면서 여러 가지 사회문제로 제기되고 있다고 했고 전동훈 고문은 공시가격 검증체계 미비점을 지적하며 통계적 분석은 공시가격이 현실화되지 않은 상태에서 일부만을 보유세 과표로 적용하기 때문에 함정이 생실 수밖에 없다고 했다.

 

즉 개별 공시지가의 경우 전문가에 의한 제3차 검증 절차가 마련되어 있는 반면 공동주택 공시가격의 경우는 부동산 공시법상 검증절차가 없다는 것이 신뢰도를 떨어뜨리게 된다는 것이다.

 

국회에서도 공시지가 산정의 문제점을 개선하려는 법안을 발의한 것만 6개에 이르고 감정원의 산뢰성에 의문이 커져가는 모양세다.

 

이에 대해 한국감정원 측은 4차산업 혁명시대에 모든 것이 전산화돼 조사자체가 디지털환경으로 바뀌었는데 전문가 및 조사자의 자질을 문제삼는 것은 시대착오적이라면서도 대량산정모형에서 사용한 지표와 평가절하를 공개해 국민들에게 신뢰를 높이고 국민들의 알권리를 충족시킬 필요성은 있다고 말했다.

 

공시지가는 경기 좋을 때 부동산 매매할때는 공시지가가 높은 편이 유리하지만 지금같이 경기가 하향선을 면치 못하고 부동산 가격이 하락하면서 재산세만 많이 내야하는 형편에서는 낮은 것이 유리하다는 것이다.

 

 

◇ 재산세의 산정

 

표준 공시지가에 의한 개별 공시지가가 산정되면 이를 토대로 재산세, 종합부동산세가 과세된다. 그렇기 때문에 재산세 산정에는 개별공시지가가 절대적이다.

 

개별 공시지가를 기준으로한 재산세 산정방식은 다음과 같다.

 

재산세를 계산하기 전 과세표준과 세율을 살펴본 결과 주택의 경우 과세표준의 6천만 원 이하일 때 적용되는 세율은 0.1% 즉 6만 원을 내면된다.

 

또한 1억5천만 원 이하일 경우는 6천만 원 이하의 기준 6만 원에 6천만 원 초과금액의 0.15%를 더하여 계산한다.

 

즉 1억5천만 원에서 6천만 원을 빼면 9천만 원×0.15=13만5천만 원에 6만 원을 더하면 19만5천 원이 된다.

 

또한 3억 원 이하의 경우에는 19만5천 원에 1억5천만 원의 초과금액에 0.25%를 더하면 57만 원이 된다.

 

3억 원이 초과할 경우에는 57만 원에 3억 원 초과금액의 0.4%를 더하면 된다.

 

건축물의 경우는 골프장, 고급오락장 등은 4% 주거지역 및 지정지역 내 공장용 건축물은 0.5% 기타건축물은 0.25%의 세율을 적용받는다.

 

나대지 등은(종합합산과세) 5천만 원 이하일 경우 0.2%의 적용을 받는다.

 

1억 원 이하일 경우에는 이 전 계산에서 계산된 10만 원에 5천만 원 초과금액의 0.5%의 적용을 받고, 1억 원 초과시에는 전 계산에서 계산된 25만 원에서 1억 원 초과 금액의 0.5%를 더하여 계산한다.

 

또한 사업용 토지의 경우 2억 원 이하는 0.2%, 10억 원 이하는 전 계산에서 계산된 10만 원에 2억 초과 금액의 0.3%, 10억 원 초과는 이전 계산에서 산정된 280만 원에+10억 원 초과금액의 0.4%로 계산한다.

 

그리고 기타 토지(분리과세)는 전, 답, 과수원, 목장농지 및 임야 논 0.07% 골프장 및 고급오락장용 토지는 4% 이외의 토지는 0.2%로 되어 있다.

 

이러한 구간별 세율 적용치에 재산세는 공시가격×공정시장 가액 비율인데 공정시장 가액은 주택일 경우 60%를 적용하고 건물일 경우에는 70%를 적용한다.

 

세율은 누진세율을 적용하고 기준은 과세표준금액에 따라 달라지는 것이다.

 

여기에 주택공시가격이 9억 원이라고 하면 과세표준 9억 원×공정시장 가액 비율 60%=5억4천만 원이 된다.

 

여기에 세율을 적용하면 3억 원 초과 57만 원+3억 원 초과의 0.4%(2억4천만 원 ×0.4%=96만 원)=153만 원이 된다.

 

여기에 지방교육세가 재산세의 20%(30만6천 원)+도시지역분(과세표준의 0.14%=과세표준 5억4천만 원×0.14%=75만6천 원)=153만 원+30만6천원+75만6천 원=259만2천 원이 된다.

 

또한 토지건물 재산세율 계산에서 토지의 개별공시지가 4억 원으로 산정할 때 4억 원×공정시장 가액의 70%=2억8천만 원이 된다.

 

과세표준세율 2억 원 초과 10억 원 이하는 40만 원+2억 원 초과액의 0.3%(8억×0.3=24만 원)=64만 원이 된다.

 

여기에 지방교육세 10%를 더하면 70만4천 원이 되는 것이다.

 

또한 건물을 계산해보면 시가 표준액이 15억이라할 때 15억×공정시장가액비율 70%=10억5천만 원세율을 적용하면 10억초과 280만+10억 초과 금의 0.4%(5억×0.4=20만)=300만 원 여기에 지방교육세 10%를 적용하면 330만 원이 되는 것이다.

 

종합부동산세는 매년 6월1일을 과세기준일로 정하고 있다.

 

국내에 소재한 재산세 과세 대상인 주택 및 토지를 유형별로 구분하여 인별로 합산한결과 그 공시가격 합계액이 각 유형별로 공제금액을 초과하는 경우 그 초과분에 대하여 과세하는 세금으로 1차 부동산 소재지 관할시군구에서 관내 부동산에 대한 과세유형별로 구분하여 재산세를 부과하고 2차로 각 유형별 공제액을 초과하는 부분에 대하여 주소지 관할세무서에서 종합부동산세를 부과하는 것이다.

 

유형별 과세대상에서 공제되는 금액을 보면 주택(부속토지포함)은 6억 원(1세대 1주택자는 9억 원) 종합 합산토지(나대지 잡종지 등)은 5억 원 별도 합산토지(상가 사무실 부속토지 등)은 80억 원 일정한 요건을 갖춘 임대주택, 미분양주택 등과 주택 건설 사업자의 주택 신축용 토지에 대해서는 9월 16일부터 9월 30일까지 합산 배제신고를 하는 경우 종합 부동산세에서 제외된다.

 

 

◇ 어려운 경제 여건 속에서 늘어난 재산세

 

공시지가가 오르는 것은 경제가 상승할 시기에는 자산가치가 늘어나는 것이 될 수 있고 그 토지나 건물을 활용하여 더 큰 이익을 창출할 수 있기에 세금을 조금 더 낸다 하더라도 공시지가가 오르는 것이 이익이 될 수 있다.

 

그러나 현재 충주시의 경우 아파트값이 최소 3,000만 원~4,000만 원 하락한 상태이고 충주 제1의 중심상권이라는 성서동 상가도 비어있는 상점이 백여 개나 된다고 한다.

 

이러한 현상은 성서동 상권뿐만 아니라 신연수동 상권, 서충주신도시 등 어느 한곳이라도 잘되는 곳이 없는 지경인 것이다. 그러한 상황에서의 공시지가 상승은 아무런 도움이 되지 않고 재산세만 올라가는 것이 될 수 있는 것이다.

 

가게는 비어 수익이 없는데 재산세 낼일이 걱정인 것이다.

 

그렇다고 건물을 팔려고 해도 잘 팔리지 않고 가격 하락만 부추길 뿐이니 한숨만 나온다는 건물주들의 푸념이다.

 

재산세는 건물분과 토지분으로 나뉘어 두 번 납부해야 되는데 앞으로 경제가 빨리 회복되어 점포세가 늘어 수익이 창출되어야 하는데 경제 회복에 대한 전망이 그리 밝게 진행될 것 같지 않아 건물주들의 근심은 깊어져가고 있는 것이다.

 
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